资产证券化观察系列研究(四) ：从物业融资到资产运营——工业地产ABS进入精细化筛选阶段丨资讯
如果说早期工业地产ABS更多被理解为产业园区、工业厂房和仓储物流物业的抵押型融资工具，那么站在2026年5月回看，这一市场最值得关注的变化，已经不再只是单体物业能不能融资，而是成熟运营资产能不能被资本市场重新定价、持续持有并形成滚动循环。
随着企业资产证券化制度逐步成熟、公募REITs试点扩容并进入常态化发行阶段，工业地产ABS的产品形态已经从以CMBS/CMBN为主，演变为“公募REITs+基础设施ABS”为主导、传统企业ABS和类REITs为补充的多层次市场。产业园区、研发办公、生命科学园区和高标准仓储物流资产，正在成为存量资产盘活和长期资金配置的重要交汇点。
基于《工业地产ABS发展报告》及样本数据，本文围绕政策基础、市场发行、产品结构、融资成本和典型案例五个维度，对工业地产ABS的发展脉络进行梳理，并尝试回答一个更现实的问题：当市场从“能不能发”进入“哪些资产值得发”的阶段，工业地产ABS的新机会究竟在哪里。
图1 工业园区资产证券化政策演进（资料来源：公开资料整理）
01 四项核心研究结论
总体来看，工业地产ABS正在从单一债务融资工具，转向服务园区更新、物流网络资本化和重资产循环管理的综合型工具。未来决定项目可投性的关键，不只是发行主体信用和抵押物价值，更是底层资产所在区位、产业定位、租户质量、现金流稳定性、土地剩余期限和运营管理能力。
第一，市场规模已从起步阶段进入修复通道。2018年至2025年，工业地产ABS发行规模由13.61亿元提升至193.17亿元，扩大至约14.2倍；2021年在基础设施REITs试点推动下形成首轮高峰，2024年以来发行节奏明显修复。
第二，公募REITs已经成为工业地产证券化最重要的产品形态。样本中，公募REITs相关基础设施ABS累计发行621.57亿元，占据主要部分；企业ABS、CMBS/CMBN和类REITs则继续服务于不同成熟度、不同融资诉求的资产。
第三，园区基础设施和仓储物流构成底层资产双支柱。工业厂房及园区累计发行352.27亿元，物流仓储累计发行319.80亿元，两类资产共同构成工业地产ABS的基本盘，并带动研发办公、生命科学园区、综合性园区等细分资产持续进入资本市场视野。
第四，融资成本持续下行，但项目分化正在加大。企业类工业地产ABS优先级加权平均发行利率由2018年的6.50%降至2026年样本的2.26%。低利率环境提升了优质资产证券化吸引力，但市场定价仍会穿透考察区位、租约、租户集中度、估值和增信安排。
02 市场从起步走向修复，工业地产资产正在被重新定价
2018年至2020年，工业地产ABS仍处于起步阶段，年度发行规模分别为13.61亿元、17.89亿元和39.32亿元，项目数量有限，产品以传统CMBS/CMBN等企业资产证券化工具为主。
2021年基础设施REITs试点落地后，工业地产ABS发行规模升至212.02亿元，项目数量达到10单，市场形成首轮放量。此后2022年至2023年发行节奏有所回落，主要与公募REITs审核节奏、资产估值、市场风险偏好和底层资产成熟度有关。
2024年至2025年，工业地产ABS发行规模分别回升至172.93亿元和193.17亿元，显示工业园区和仓储物流资产仍具备较强证券化承接能力。2026年样本目前为生物岛生命科学中心CMBS一单，发行规模16.01亿元，更多反映年内发行尚未完全展开。
图2 工业地产ABS年度发行规模与项目数量（数据来源：Wind，研究整理）
这组数据说明，工业地产ABS并未停留在单次融资工具层面，而是在政策、资产供给和长期资金需求共同作用下，进入了以优质经营性不动产为核心的修复阶段。对市场参与方而言，判断工业地产ABS的价值，已经不能只看规模增减，更要看底层资产是否具备持续运营、稳定分红和后续扩募的能力。
03 公募REITs成为主导工具，CMBS/CMBN仍有现实需求
按市场分类看，公募REITs相关基础设施ABS累计发行621.57亿元，是当前工业地产证券化最重要的产品形态。其核心逻辑在于，通过“公募基金持有专项计划全部份额、专项计划持有项目公司股权或债权”的结构，将成熟园区和仓储物流资产纳入更标准化、权益化和可持续披露的资本市场框架。
从发展路径看，2018年至2020年市场以CMBS/CMBN为主，产品结构相对单一；2021年以后，园区基础设施REITs和仓储物流REITs快速放量，推动市场重心由传统ABS逐步转向公募REITs。2024年以来类REITs项目开始出现，也说明工业地产ABS正在从单一融资工具向多层次、多资产类型协同发展的方向演进。
图3 2021开始工业地产公募REITs成为主要品种（数据来源：Wind，研究整理）
从期限安排看，工业地产公募REITs整体以中长期为主，既匹配底层资产的长期运营属性，也对租约稳定性、土地剩余期限和后续资本开支提出更高要求。
但这并不意味着CMBS/CMBN的需求会消失。对于尚未达到公募REITs成熟条件、仍需保留资产控制权，或融资诉求更偏债务性的单体园区、研发办公和仓储物业，CMBS/CMBN仍然具有实际操作价值。未来更可能出现的格局，是公募REITs承接成熟资产，类REITs服务培育和过渡，CMBS/CMBN满足阶段性融资安排。
04 园区与仓储物流构成双支柱，资产筛选难度同步提高
从基础资产细分结构看，工业厂房及园区、物流仓储是发行规模最大的两类底层资产。前者累计发行352.27亿元，后者累计发行319.80亿元，共同构成工业地产ABS的基本盘。园区、工业厂房、物流园区、综合性园区、工业用地等资产持续补充供给，显示市场底层资产正在由早期物流仓储向多类型园区资产扩展。
园区类资产通常依托区域产业集群和科技创新资源，核心变量是产业定位、招商能力和租户黏性。产业园区、研发办公、软件园、城市更新型产业园等资产，能够承接信息技术、智能制造、生物医药和科技服务等产业需求，也更容易与地方产业升级和城市更新逻辑相连接。
仓储物流资产则依托交通节点、配送网络和供应链效率，核心变量是区位稀缺性、运营网络价值和续租能力。近两年仓储物流REITs活跃度提升，主要受益于电商、快递、医药流通、制造业供应链和区域分拨网络对高标准仓储的持续需求。
资产多元化提升了市场容量，也提高了项目筛选难度。对投资者而言，工业地产ABS不能只按资产类别定价，更需要穿透到具体物业、租约期限、租户资质、区域供需和未来资本开支。对发行人而言，资产是否“看起来像园区”并不够，关键是能否证明其现金流、估值和运营假设经得起市场验证。
05 融资成本持续下行，但定价核心
转向资产质量
企业类工业地产ABS优先级加权平均发行利率整体呈下行趋势，由2018年的6.50%降至2026年样本的2.26%，累计下降约4.24个百分点。2022年以后，工业地产ABS发行利率进入较低区间，2024年为2.37%，2025年为2.46%，2026年样本进一步降至2.26%。
利率下行一方面来自宏观利率中枢下降和长期资金成本回落，另一方面也反映出市场对优质工业地产底层资产现金流稳定性的认可。对于持有成熟产业园、研发办公物业和高标准仓储资产的企业而言，当前融资环境为存量资产盘活和债务结构优化提供了更友好的窗口。
图4 工业地产REIT基础资产情况（数据来源：Wind）
但低利率并不等同于弱约束定价。工业地产ABS的利率并不只反映主体信用，更包含物业抵质押、租金现金流、资产评估、期限结构和增信安排等因素。核心区位、成熟运营、优质租户和规范信息披露，仍然是决定发行成本的关键变量；资产位置弱、租户集中度高、土地剩余期限短或现金流波动大的项目，仍会面临更高风险溢价。
06 三个典型案例，
看到工业地产ABS的三条路径
从案例层面看，工业地产ABS并不是单一模板，而是已经形成了成熟园区公募REITs、网络型物流REITs和核心物业CMBS三类较有代表性的路径。
第一类，是以首农产业园REIT为代表的成熟产业园盘活路径。该项目发行规模36.85亿元，底层资产为位于北京海淀上地区域的首农元中心，项目定位信息技术、人工智能和科技服务，2024年末可出租面积16.10万平方米，整体出租率94.8%，基础资产估值30.66亿元。其启发在于，核心区位、明确产业定位和成熟出租率，是产业园区资产获得市场认可的重要前提。
图5 首农产业园历史运营指标（数据来源：招募说明书）
图6 首农产业园租户集中度与租约情况（数据来源：招募说明书）
第二类，是以顺丰仓储物流REIT为代表的网络型物流资产证券化路径。该项目发行规模32.90亿元，底层资产包括深圳、武汉、合肥三处仓储物流项目，基金期限43年。项目价值并不只来自单体仓库，而是来自其在顺丰物流网络中的节点功能、运营黏性和现金流稳定性。对仓储物流企业而言，若底层资产能够嵌入全国或区域运营网络，证券化方案就可以更充分体现网络协同价值。
图7 顺丰仓储物流REIT运营情况（数据来源：招募说明书、项目条款）
第三类，是以生物岛生命科学中心CMBS为代表的核心园区物业债务融资路径。该项目发行规模16.01亿元，底层资产为广州国际生物岛核心片区官洲生命科学中心A/B/C栋，优先级证券发行规模16.00亿元，评级AAA，发行利率2.26%。项目通过抵押安排、差额支付、流动性支持和优先收购等增信机制，提升高级别证券可投性，也为尚未达到公募REITs成熟条件、但拥有核心园区物业的企业提供了CMBS参考。
图8 生物岛生命科学中心CMBS产品要素（资料来源：CNABS）
三类案例共同说明，工业地产ABS的重点并不是把不动产简单装入证券化结构，而是把区位、产业、租户、运营和现金流组织成投资人能够理解、能够验证、能够持续跟踪的资产逻辑。
07 对发行人的重要启示
对于持有成熟产业园、科技园、城市更新园区的国资平台和产业集团，公募REITs正在成为盘活存量资产、改善资本结构和形成“投资-运营-退出-再投资”循环的重要路径。
对于持有高标准仓储、区域分拨中心和物流园区的企业，若底层资产能够证明其交通节点稀缺性、网络协同价值和稳定租约，仓储物流REITs或相关ABS工具具备持续研究价值。
对于持有核心研发办公、生命科学园区或综合性园区物业，但资产成熟度、规模、运营年限或发行诉求暂不适配公募REITs的企业，CMBS/CMBN和类REITs仍可作为阶段性融资和资产培育工具。
较早梳理资产权属、土地剩余年限、租赁合同、租户结构、历史出租率、经营现金流、估值假设、资本开支计划和增信安排，有助于提升后续项目论证、市场沟通和发行窗口把握效率。
08 完整版报告的参考价值
本文仅展示了《工业地产ABS发展报告》中的部分核心内容。完整版报告进一步包括政策背景、市场发行结构、公募REITs发展情况、企业ABS融资成本变化、典型案例交易结构拆解，以及不同工业地产资产适用证券化路径的系统分析。
对于关注以下问题的机构，完整版报告具有更强的参考价值：
工业地产ABS当前究竟处于什么阶段，市场修复的主要动力来自哪里
产业园区、研发办公、仓储物流和生命科学园区，分别适合怎样的证券化路径
公募REITs、类REITs、CMBS/CMBN在不同资产成熟阶段中应如何选择
发行人如何从资产权属、现金流、租户结构和估值逻辑入手，提高底层资产可投资性
如需进一步了解完整版报告内容或就具体资产情况开展研究交流，可通过文末二维码与我院联系。
研究说明
本稿为基于《工业地产ABS发展报告》与样本数据形成的研究摘要，重点呈现工业地产ABS市场趋势、产品结构、融资成本和典型案例，供研究讨论和业务参考，不构成投资建议或正式法律、财务意见。
机构署名
成都复旦西部国际金融研究院
二〇二六年五月
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